Coronavirus (COVID-19) : l’application de la force majeure dans les contrats

Confinement : les locataires commerciaux devaient payer leur loyer !

Un bailleur loue un local commercial à usage de supermarché à dominante non alimentaire à un professionnel.

Durant le 1er confinement ordonné par les autorités dans le cadre de l’épidémie de coronavirus, le professionnel se voit interdire le droit de recevoir du public. Prenant acte de cette interdiction, il informe son bailleur qu’il suspend le paiement du loyer commercial et de ses charges.

Décidé à obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, le bailleur fait procéder à une saisie sur le compte bancaire du professionnel.

A tort, selon ce dernier, qui décide de contester cette mesure devant le juge, sur la base de différents arguments.

  • Concernant la perte du local loué

D’abord, le professionnel estime que l’impossibilité, pour lui, de recevoir du public en raison des mesures administratives en place s’assimile à une perte du local commercial loué.

Or, toute perte du bien loué peut donner lieu à une résiliation du bail ou à une diminution du montant du loyer… ce qui rend sa demande légitime.

Mais son argument ne convainc pas le juge : la mesure d’interdiction de recevoir du public a été prise aux seules fins de garantir la santé publique.

Puisqu’elle n’a pas de lien direct avec la destination du local commercial loué, l’effet qu’elle a eu ne peut être assimilée à la perte de la chose louée.

  • Concernant l’obligation de délivrance du bailleur

Le professionnel soutient également que l’impossibilité, pour lui, d’exploiter le local conformément à sa destination, même si elle est imposée par les pouvoirs publics, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local.

Dès lors, il a le droit de se prévaloir de l’inexécution, par le bailleur, de cette obligation de délivrance pour refuser, à son tour, de payer le loyer dû.

« Non », rétorque là encore le juge : l’impossibilité d’exploiter le local commercial résulte du seul fait des autorités publiques, et ne peut être reprochée au bailleur, qui a bien mis le local loué à la disposition du professionnel.

  • Concernant la force majeure

Le professionnel soutient également que son impossibilité d’exploiter le local commercial résulte d’un fait de « force majeure », qui l’exonère du paiement du loyer normalement dû.

Pour mémoire, on parle de « force majeure » pour désigner un évènement qui empêche le débiteur (ici le commerçant) d’exécuter son obligation (à savoir le paiement du loyer) puisque :

  • il échappe au contrôle du débiteur de l’obligation ;
  • il ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;
  • ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Mais le juge rejette également cet argument : le fait que le professionnel n’ait pas pu profiter de la contrepartie du paiement du loyer, à savoir l’exploitation du local, ne peut pas donner lieu à la résolution du contrat de bail ou à la suspension de son obligation de payer son loyer.

  • Concernant la bonne foi

Enfin, le professionnel avance que le bailleur, qui avait parfaitement connaissance de la situation exceptionnelle liée à la pandémie, a manqué à son obligation de bonne foi en demandant la saisie des loyers dus sur son compte bancaire.

Mais ce n’est pas l’avis du juge, qui souligne que le bailleur a vainement proposé de différer le règlement du loyer du mois d’avril 2020, ce qui prouve qu’il a tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté ainsi sa bonne foi.

Pour toutes ces raisons, la demande du locataire est rejetée.

Force majeure : une définition très précise et strictement appliquée

Définition. Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle de la personne qui est tenue par une obligation contractuelle (le débiteur), qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Conséquences. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations. La partie qui ne peut exécuter ses obligations en raison de la force majeure n’aura pas à indemniser son cocontractant du fait de cette inexécution.

Des caractéristiques précises. La force majeure suppose un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur. Cela suppose donc :

  • que la partie qui entend se prévaloir de la force majeure ne soit pas à l’origine de l’évènement (critère d’extériorité) ;
  • que les parties ne pouvaient prévoir, lors de la conclusion du contrat, la survenance de l’évènement de même que ses effets actuels (critère d’imprévisibilité) ;
  • que les effets de l’évènement, qui empêche l’exécution des obligations du contrat, ne peuvent être évités par des mesures appropriées (critère d’irrésistibilité).

Coronavirus (COVID-19) et force majeure : applicable ?

A noter. Le gouvernement a mis en place plusieurs mécanismes de report des délais qui arrivent à échéance pendant la période d’urgence sanitaire. Il s’agit principalement des délais prévus par la loi ou le règlement, encore des clauses pénales et astreinte, ou encore des délais de résiliation ou dénonciation d’un contrat. Pour tous les délais qui ne rentrent pas dans l’une des catégories pour lequel un mécanisme de report a été prévu (par exemple les délais prévus par le contrat pour régler une somme d’argent), la question de la force majeure peut se poser.

Une déclaration. Le Ministre de l’Economie et des Finances a annoncé, à propos de l’exécution des marchés publics, que le Coronavirus sera considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises. La question se pose toutefois de l’application de la force majeure dans le cadre des relations commerciales entre entreprises privées, au regard des conditions prévues dans les contrats de droit privé.

1er réflexe. La 1ère chose à faire est de vérifier ce qui est prévu dans le contrat (et/ou les conditions générales de vente et d’achat) à propos de la force majeure : est-elle prévue, sous quelles conditions est-il possible d’appliquer cette clause, sous quelles modalités, pour quelles conséquences, etc. ?

A défaut… Il faut se référer aux dispositions générales qui s’appliquent en cas de force majeure, rappelée ci-dessus.

Une analyse. Il faut analyser au cas par cas les différentes caractéristiques de la force majeure au regard de la crise sanitaire Coronavirus (COVID-19) :

  • Extériorité : ce critère ne devrait pas poser de difficultés puisqu’il est évident que l’épidémie n’est pas le fait des parties au contrat ;
  • Imprévisibilité : pour faire jouer la force majeure, il est impératif de s’interroger sur le moment à partir duquel l’évènement aurait pu être anticipé ; à ce sujet, la date de conclusion du contrat doit être comparée à l’évolution de la situation, nationale et internationale, aux déclarations de l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS), des mesures prises en réaction à l’extension de l’épidémie ;
  • Irrésistibilité : l’application de la force majeure s’appréciera au regard des solutions alternatives qui ont ou auraient pu raisonnablement être mises en place afin d’assurer une continuité de service, de production, de livraison, etc. ; notez que, dans le cas du Coronavirus, les différentes mesures économiques mises en place par le Gouvernement (report du paiement des charges, accompagnement financier, etc.) pourraient être qualifiées de solutions alternatives. Il faudra donc prouver que les mesures sanitaires ont empêché le débiteur de l’obligation de la réaliser, ce qui ne sera pas forcement le cas de celles qui peuvent être effectuées à distance.

Concernant la maladie. La survenance d’une maladie n’est pas à elle seule un cas de force majeure. Encore faut-il prouver qu’elle est imprévisible lors du contrat et qu’elle rend impossible son exécution.

Conclusion. La crise du Coronavirus (COVID-19) plaçant le pays dans une situation totalement inconnue à notre époque, il n’est pas possible de préjuger de la position des juges en présence d’un litige à propos de la qualification de la force majeure au regard de la situation actuelle (d’autant que les juges ont tendance à interpréter strictement ses conditions d’application et de mise en jeu). Il est donc ici fortement recommandé de vous rapprocher de vos conseils habituels pour analyser précisément votre situation et ses enjeux.

A noter. Le Gouvernement a été interrogé sur le fait de savoir si une entreprise qui a subit une fermeture administrative ou une suspension d’activité pour raison sanitaire peut invoquer la force majeure à l’égard de ses clients pour lesquels elle n’a pas honoré ses engagements contractuels. Après avoir rappelé les principes de la force majeure, le Gouvernement a indiqué que si l’épidémie de coronavirus et les mesures de fermeture administrative pouvaient être considérées comme des évènements imprévisibles et extérieurs à l’entreprise, l’impossibilité d’exécuter le contrat devait cependant être appréciée au cas par cas. Si l’inexécution du contrat peut être surmontée par des mesures appropriées, la force majeure n’a pas à être invoquée par l’entreprise. En cas de litige, il appartient au juge de trancher la situation.

Mais aussi. Le Gouvernement a en outre rappelé qu’un évènement de force majeure ne met pas fin au contrat entre les parties : si l’empêchement d’exécuter le contrat n’est que temporaire, celui-ci n’est que suspendu.

Renégocier ? Une autre solution peut aussi consister en une renégociation du contrat avec votre partenaire. A ce titre, il faut savoir que, pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation (on parle de principe d’imprévision). En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.

Coronavirus (COVID- 19) : une nouvelle plateforme de conciliation

Contexte. L’épidémie de coronavirus a durement impacté l’activité des entreprises, qui ont été confrontées à une chute drastique de leur activité, et de ce fait, à la difficulté d’honorer leurs engagements contractuels.

Principe de la plateforme. Pour favoriser un règlement amiable des litiges entre les entreprises et leurs partenaires commerciaux, une plateforme temporaire de conciliation (appelée « Tierce conciliation »), accessible depuis le 19 mai 2020, a été mise en place, sous l’impulsion notamment du Barreau de Paris.

Profil des conciliateurs. Cette plateforme permet la mise en relation des entreprises qui le souhaitent avec un conciliateur, lui-même professionnel du droit : il peut s’agir de juristes, juges, avocats, directeurs juridiques, huissiers de justice, professeurs, etc.

Conditions. Le recours à cette plateforme nécessite que l’entreprise qui la sollicite remplisse 2 conditions :

  • elle doit bénéficier de la qualité de commerçant ;
  • les difficultés commerciales dont elle fait état doivent être relatives à l’inexécution d’un contrat en raison de l’épidémie de coronavirus.

Modalités de la demande. La demande d’intervention d’un conciliateur (appelé « tiers conciliateur ») doit être faite via un formulaire en ligne, sur le site : https://tiers-conciliateurs.fr/. Si elle est recevable, un conciliateur est désigné : il devra organiser des espaces temporaires de négociation, en suivant un calendrier établi de concert avec les parties.

Possibilité de l’homologation de l’accord. L’accord trouvé entre les parties à l’issue de la conciliation peut être homologué par le Tribunal de commerce, afin de lui donner « force exécutoire », c’est-à-dire la possibilité d’être mis à exécution de la même manière qu’un jugement.

A défaut. Si les parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent dans tous les cas avoir recours au juge.

Frais de dossier. Notez que l’accès à la plateforme requiert le paiement d’une somme de 100 euros correspondant aux frais de gestion du dossier.